Ước tính giá trị bất động sản có ý nghĩa quan trọng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm tìm vốn cho dự án bất động sản, rao bán bất động sản, phân tích đầu tư, bảo hiểm tài sản và đánh thuế bất động sản. Đối với hầu hết mọi người, việc xác định giá chào bán hoặc giá mua của một căn nhà hay khu đất là ứng dụng hữu ích nhất của định giá bất động sản. Bài viết này sẽ giới thiệu cho bạn đọc các khái niệm và phương pháp định giá bất động sản cơ bản, đặc biết là khi nó gắn với hoạt động mua bán bất động sản.

>> Xem lại các khái niệm cơ bản và phương pháp định giá ở phần 1

II. Các phương pháp định giá

2. Phương pháp chi phí đầu vào

Phương pháp chi phí có thể được sử dụng để ước tính giá trị của bất động sản đã được cải thiện giá trị bằng việc xây thêm một hay nhiều tòa nhà. Phương pháp này bao gồm việc tính riêng giá trị cho các tòa nhà và khu đất, và có tính đến khấu hao. Các ước tính được cộng vào với nhau để tính toán giá trị cho toàn bộ công trình bất động sản đã được sưả chữa. Phương pháp chi phí đưa ra giả định là một người mua sáng suốt sẽ không trả thêm tiền để mua một bất động sản đã được sửa chữa so với việc mua một lô đất và xây dựng một tòa nhà có mức độ cần thiết và hữu ích tương tự. Phương pháp này rất hữu ích khi bất động sản được định giá không được bán thường xuyên và không là một tài sản tạo ra thu nhập. Ví dụ của loại bất động sản này là trường học, nhà thờ, bệnh viện và các tòa nhà chính phủ.

Chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng có thể được ước tính bằng nhiều cách, bao gồm phương pháp tính theo diện tích, khi giá thành mỗi mét vuông của một tài sản tương tự mới được xây được nhân với diện tích của tòa nhà định giá. Một cách tính khác là phương pháp đơn vị tại chỗ, khi chi phí được ước tính dựa trên chi phí xây dựng cho từng thành phần riêng lẻ của tòa nhà, bao gồm cả lao động và nguyên vật liệu. Cuối cùng, với phương pháp số lượng- khảo sát, số lượng nguyên liệu cần thiết để thay thế tòa nhà được định giá, cùng với mức giá hiện tại của vật liệu và chi phí lắp đặt liên quan sẽ được tính toán.

Khấu hao

Đối với định giá, khấu hao dùng để chỉ một tình trạng bất kỳ có ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị cải thiện đối với bất động sản, và sẽ xét đến các yếu tố sau:

+ Xuống cấp bên ngoài, bao gồm những hư hỏng có thể sửa chữa được, như thay thế lớp sơn hay mái nhà, và hư hỏng không thể sửa chữa, như các vấn đề về kết cấu;

+ Hao hụt chức năng, là các đặc điểm vật lý hay thiết kế mà chủ sở hữu bất động sản không còn mong muốn nữa, như trần nhà thấp, đồ đạc lỗi thời hoặc nhà có bốn phòng ngủ, nhưng chỉ có một phòng tắm;

+ Hao hụt kinh tế, gây ra bởi các yếu tố bên ngoài bất động sản, như việc một tòa nhà nằm gần sân bay ồn ào hoặc nhà máy gây ô nhiễm.

Phương pháp chi phí cho việc định giá bất động sản bao gồm năm bước cơ bản sau:

+ Ước tính giá trị của khu đất như thể đó là khu đất trống và sẵn sàng được đưa vào sử dụng ở trạng thái tốt nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh giá bán vì đất đai không thể bị khấu hao;

+ Ước tính chi phí hiện tại cho việc xây dựng các tòa nhà và các sửa chữa khác;

+ Ước tính khấu hao của những sửa chữa gây nên bởi sự xuống cấp, hao hụt chức năng hoặc hao hụt kinh tế;

+ Trừ khấu hao khỏi chi phí xây dựng ước tính;

+ Cộng giá trị ước tính của khu đất vào chi phí khấu hao của tòa nhà và các sửa chữa để xác định tổng giá trị bất động sản.

3. Phương pháp vốn hóa thu nhập

Phương pháp định giá bằng thu nhập là phương pháp thứ ba trong định giá bất động sản, và được dựa trên mối quan hệ giữa tỉ suất lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu và thu nhập ròng một bất động sản tạo ra. Phương pháp này được sử dụng để ước tính giá trị của các bất động sản tạo ra thu nhập như nhà chung cư, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại và mua sắm. Định giá sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập là khá đơn giản nếu bất động sản đang trong quá trình định giá dự kiến sẽ tạo nên thu nhập trong tương lai, và khi chi phí của nó ổn định và có thể dự đoán được.

Vốn hóa trực tiếp

Chuyên viên định giá sẽ thực hiện các bước sau khi sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp:

+ Ước tính tổng thu nhập tiềm năng hàng năm của bất động sản;

+ Xem xét các khoản lỗ do cho thuê hay bỏ trống diện tích bất động sản để xác định thu nhập hiệu quả;

+ Trừ chi phí hoạt động hàng năm để tính toán thu nhập hoạt động ròng hàng năm;

+ Ước tính mức giá mà một nhà đầu tư thông thường sẽ trả cho thu nhập được tạo nên bởi bất động sản cụ thể.

+ Điều này được thực hiện bằng cách ước tính tỷ suất lợi nhuận, hoặc tỷ lệ vốn hóa;

Sử dụng tỷ lệ vốn hóa vào thu nhập hoạt động ròng hàng năm của bất động sản để hình thành ước tính giá trị bất động sản.

Số nhân tổng thu nhập

Phương pháp số nhân tổng thu nhập (Gross Income Multiplier-GIM) có thể được sử dụng để định giá các bất động sản không được mua lại như tài sản thu nhập nhưng có thể được cho thuê, chẳng hạn như một hoặc hai căn nhà gia đình. Phương pháp số nhân tổng tiền thuê (GRM) tạo mối liên hệ giữa giá bán của một bất động sản và thu nhập cho thuê dự kiến ​​của nó. Đối với nhà dân , người ta thường sử dụng tổng thu nhập hàng tháng; còn với bất động sản thương mại và công nghiệp, thì sẽ dùng tổng thu nhập hàng năm. Các phương pháp số nhân tổng thu nhập có thể được tính như sau:

Giá bán / Thu nhập cho thuê = Số nhân tổng thu nhập

Giá bán và thông tin cho thuê từ ít nhất ba đối tượng bất động sản tương tự có thể được dùng nhằm thiết lập một số nhân tổng thu nhập chính xác. GIM sau đó có thể được áp dụng cho việc ước tính mức tiền cho thuê hợp lí trên thị trường của bất động sản đang trong quá trình định giá, để xác định giá trị thị trường của nó, và được tính như sau:

Thu nhập cho thuê X Số nhân tổng thu nhập = Giá trị thị trường ước tính

III. Kết luận

Định giá bất động sản một cách chính xác có ý nghĩa quan trọng với người cho vay thế chấp, các nhà đầu tư, công ty bảo hiểm cũng như người mua và bán bất động sản. Trong khi việc định giá thường được thực hiện bởi các chuyên gia, bất cứ ai tham gia vào một giao dịch bất động sản cũng có thể hưởng lợi từ việc có những hiểu biết căn bản về các phương pháp khác nhau của công tác định giá.

Nguồn: Saga.vn

Có thể bạn quan tâm: 

BẤT ĐỘNG SẢN 2020 SẼ SUY GIẢM RA SAO? CẬP NHẬT PHẦN 2 ( BẤT ĐỘNG SẢN THỜI KHỦNG HOẢNG KINH TẾ? )