Cùng với sự hồi phục của thị trường, giới đầu tư, đầu cơ địa ốc cũng đã bắt đầu quay lại, sau một thời gian dài “án binh bất động”.

Điều này một mặt tác động tích cực đến thị trường, góp phần làm gia tăng thanh khoản, song nếu không cẩn trọng, nhà đầu tư lướt sóng có thể bị “mắc cạn”.

Xuất hiện bóng dáng đầu cơ

Thị trường bất động sản thời gian gần đây đã tốt lên thấy rõ, thanh khoản được cải thiện ở hầu hết phân khúc, đặc biệt là phân khúc nhà bình dân. Theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, lần đầu tiên trong nhiều năm qua, hiện tượng khách hàng phải bốc thăm quyền mua sản phẩm đã xuất hiện tại một số dự án. Điều này một mặt xuất phát từ thực tế, dự án được mở bán có nhiều yếu tố thuận lợi về vị trí, giá bán…, nhưng mặt khác cũng xuất phát từ “chiêu trò” của chủ đầu tư và giới đầu cơ khi tạo sự khan hiếm nguồn cung giả tạo bằng việc tung sản phẩm nhỏ giọt.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Công ty CBRE Việt Nam cho biết, trong sự kiện bán hàng của một số dự án gần đây, có nhiều khách hàng mua cùng lúc 10 – 20 căn hộ, thậm chí, có người mua lại nguyên cả sàn căn hộ để bán lại.

“Đây là yếu tố quan trọng giúp số lượng căn hộ chào bán ra thị trường tăng lên và giúp cho thị trường trở nên sôi động hơn trong thời gian tới” – bà Dung nói và phân tích, bất động sản lâu nay vẫn là kênh đầu tư luôn được chú trọng. Trong bối cảnh lãi suất giảm và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng dễ dàng hơn, đã kích thích giới đầu tư trở lại thị trường bất động sản.

Ngoài dân “lướt sóng”, trên thị trường cũng xuất hiện xu hướng nhiều nhà đầu tư mua căn hộ tốt để cho thuê lại.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Him Lam, qua khảo sát thực tế từ khách hàng mua sản phẩm các dự án do Him Lam mở bán thời gian qua, có không ít khách hàng cho biết, mua căn hộ để cho thuê lại.

“Trong bối cảnh các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng có nhiều biến động, lãi suất tiền gửi thấp, trong khi bất động sản đã chạm đáy và hồi phục, đặc biệt với các dự án tốt, quỹ đất không còn nhiều, nên việc mua căn hộ để cho thuê lại, một mặt thu được lợi ích trước mắt, mặt khác đầu tư giá trị vào bất động sản được xem là lựa chọn thông minh hiện nay” – ông Phúc nhận định.

Coi chừng “mắc cạn”

Không thể phủ nhận, bất động sản là kênh đầu tư được đánh giá khá hấp dẫn, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia, bản chất của thị trường hiện tại vẫn chủ yếu tập trung vào nhu cầu thực tế. Chỉ các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, dự án được xây dựng bài bản, thì cơ hội đầu tư và cả đầu cơ mới khá an toàn, còn không, thì nhà đầu tư có nguy cơ bị “mắc cạn”.

Thực tế thời gian qua, lợi dụng cơ hội thị trường hồi phục, niềm tin của người mua trở lại, đã có những dự án có lịch sử bê bối được một số doanh nghiệp đưa ra thị trường trở lại với các chiêu trò như đổi tên, đưa ra những lời quáng cáo “có cánh” để chiêu dụ khách hàng, trong đó, Dự án Đông Tăng Long tại quận 9, TP HCM là một ví dụ.

Dự án Đông Tăng Long nằm ở phường Trường Thạnh, cách xa trung tâm TP HCM hàng chục km, nơi có hạ tầng nhếch nhác. Dự án do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, có quy mô diện tích lên đến hơn 159 héc-ta, được khởi công từ năm 2005 và từng được coi là dự án trọng điểm của quận 9. Tuy nhiên, đã gần 10 năm trôi qua, phần lớn những vẻ đẹp theo quy hoạch của dự án vẫn còn nằm trên giấy. Hiện nay, dự án vẫn chỉ là một khu đất trống bạt ngàn cỏ hoang, với vài căn nhà được mọc lên, nhưng vắng bóng người ở.

Nhiều năm trước, dự án này đã từng được tung ra nhiều đợt mở bán với những lời giới thiệu “có cánh”, nhưng sau đó vẫn không có nhiều thay đổi. Mới đầy, Công ty Thăng Long Real một lần nữa tung dự án này ra thị trường, với chủ đầu tư mới được giới thiệu là Công ty Thủ Thiêm. Tuy nhiên, chưa ai có thể khẳng định, bao lâu nữa, hình hài về một khu đô thị đúng nghĩa mới được hình thành tại dự án này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, không thể phủ nhận bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, hiện thị trường vẫn thuộc về người mua và họ có quyền lựa chọn dự án và chủ đầu tư.

“Theo tôi, người tiêu dùng thông minh sẽ không chạy theo đám đông, lao vào những sản phẩm được cho rằng đang ‘hot’ để rơi vào bẫy ‘chiêu trò’ của một số chủ đầu tư ăn xổi” – ông Châu đánh giá.

Dân đầu cơ “lướt sóng” đất nền đang “mắc cạn” ở Phú Quốc

Không ra được hàng, thậm chí bán tháo, cắt lỗ là tình trạng đang diễn ra đối với những nhà đầu tư mạo hiểm “lướt sóng” đất nền tại thị trường đất nền Phú Quốc (Kiên Giang).

(Ảnh chụp từ VTV)

Chỉ trong vòng vài tháng, từ việc ồ ạt ôm đất, bán chênh kiếm lời thì hiện tại không ít nhà đầu tư (NĐT) như “ngồi trên đống lửa” khi không thoát được hàng như dự kiến.

Rao bán không ai mua, chấp nhận mất cọc

Theo ghi nhận, thị trường đất nền (chủ yếu là đất nông nghiệp, đất rừng) tại Phú Quốc giao dịch đã giảm hẳn. Không còn hiện tượng NĐT ồ ạt mua bán lướt sóng, hưởng chênh cao trong thời gian ngắn. Hiện nhiều NĐT thứ cấp tìm cách thoát hàng nhanh.  

Chị Nguyễn Hà (ngụ Tp.HCM), đặt cọc 700 triệu đồng mua mảnh đất rộng 500m2 tại đường Búng Gội, xã Cửa Dương với giá mua vào 10 triệu đồng/m2. Cuối tháng 5/2018, là đến hạn đi công chứng sang tên. 

Thế nhưng, hiện tại chị không gom đủ tiền để đưa hết trong ngày công chứng nên ráo riết rao bán mảnh đất với giá huề. Chị Hà cho biết, ban đầu chỉ có ý định đặt cọc rồi lướt sóng hưởng chênh nhưng rao bán mãi không ai mua nên giờ phải tìm cách bỏ tiền vào mua luôn. Nếu cuối tháng này không đủ tiền hoặc không tìm được người góp vốn chị sẽ mất cọc 700 triệu đồng với chủ đất. 

Tương tự, anh Văn Đạt (ngụ Biên Hòa- Đồng Nai) như đang ngồi trên lửa khi đang tìm cách ra hàng nhanh mảnh đất 109m2 tại xã Dương Tơ với giá 16 triệu đồng/m2. Cũng như bao NĐT khác, anh Đạt “lao” vào cơn sốt đất đặc khu và sẵn sàng bỏ hơn 1 tỉ đồng để mua miếng đất với hi họng kiếm chênh vài trăm triệu đồng/tháng. Thế nhưng, hiện đất rao chưa có người hỏi mua khiến anh Đạt không khỏi lo lắng bởi có khi không thu được vốn bỏ ra.

Nhiều NĐT khác thì chấp nhận cắt lỗ cũng là thực tế đang diễn ra tại thị trường Phú Quốc. Những mảnh đất thổ cư, đất nông nghiệp tại thị Trấn Dương Đông, xã Cửa Dương, xã Hàm Ninh… không còn nóng sốt hầm hập như đợt trước. 

Hiện nhiều NĐT ôm đất tại các khu vực này tìm mọi cách để ra được hàng. Thế nhưng, rao bán thời gian không có người hỏi mua, NĐT chấp nhận bán huề vốn hoặc thu chênh ít hơn dự tính ban đầu.

 Anh Vũ Văn Thắng, một NĐT “ôm” 2 mảnh đất diện tích 300m2/mỗi nền tại xã Hàm Ninh hiện đang rao bán huề vốn nhưng vẫn chưa chốt được giao dịch. Anh Thắng cho hay, mặc dù đã gửi nhiều sàn, nhiều môi giới khác nhau rao bán nhưng đã gần tháng nay vẫn chưa môi giới nào báo lại. “Nếu tình trạng khó chốt giao dịch, có thể tôi sẽ hạ giá để ra hàng nhanh”, anh Thắng lo lắng giãi bày.

Những thông tin kiểu như “cần bán gấp, bán lỗ….” đã dần xuất hiện tại các các trang tin rao bán đất Phú Quốc. Tình trạng này được các chuyên gia thừa nhận: Ồ ạt mua bán đến khi cơn sốt đất đi qua, nhiều NĐT “ăn ngủ không yên”, nguy cơ mất tiền tỉ là có thực. 

Anh Hồ Văn Đức, một môi giới tự do cho hay, thực tế có khá nhiều NĐT ôm nhiều sản phẩm cùng lúc trước đó, hiện tại sẵn sàng hạ giá ở một vài nền để đẩy hàng nhanh. Ngoài ra, không ít NĐT lại chờ kết quả thanh tra đất đai xong rồi tính tiếp. 

Theo anh Đức, giao dịch đất đai Phú Quốc đã chậm lại khiến nhiều NĐT lo lắng vì khó ra hàng. Ở những giao dịch đang phát sinh, nhiều người chấp nhận bỏ tiền cọc vài trăm triệu đến tiền tỉ đồng cho chủ đất thay vì mua vào. Bởi theo họ, nếu mua luôn đến khi giá rớt hoặc không bán được sẽ còn lỗ nặng hơn.

Cơ quan vào cuộc, tiền của NĐT sẽ về đâu?

Hàng loạt các chính sách ngăn chặn tình trạng nóng sốt đất bất thường tại Phú Quốc đã cùng lúc được đưa ra khiến thị trường BĐS nơi đây “hạ nhiệt” .

Đầu tháng 4/2018, Phó thủ tướng Trương Hòa Bình chỉ đạo Thanh tra Chính phủ thanh tra đất nông nghiệp ở đảo ngọc Phú Quốc. Tỉnh ủy Kiên Giang cũng có văn bản yêu cầu các ngành siết chặt công tác quản lý đất đai, chỉ đạo công an điều tra phá rừng, bao chiếm đất ở nơi sắp trở thành đặc khu kinh tế. 

Ngày 15.5, Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang Phạm Vũ Hồng đã ký văn bản về việc cho tạm ngưng các hoạt động phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất cho đến khi Luật đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt được thông qua.

Theo ghi nhận, sau quyết định này, tình trạng sốt đất ở các địa phương Phú Quốc đã “giảm nhiệt” rõ nét. Lượng người đi mua đất giảm cũng khiến giới cò đất vắng bóng những ngày qua. Theo môi giới, quyết định tạm dừng phân lô, tách thửa của chính quyền huyện đảo đã khiến người đi mua đất e dè, không còn hiện tượng sốt sắng hùn tiền mua đất như cách đây 1 tháng.

Chuyên gia BĐS độc lập Phan Công Chánh cho rằng: “Vì giá mua – bán thời gian gần đây đa phần là giá ảo nên khi có thông tin thanh tra nhiều NĐT sẽ quay đầu lập tức. Hoặc là nhanh chóng thoát hàng hoặc dừng hoạt động mua bán, hoặc bán lỗ để thu lại vốn. Không ít NĐT chấp nhận mất vài tỉ đồng, dừng cuộc chơi với đất đai vì sợ mất “cả chì lẫn chài”.

Ông Chánh cho rằng, hiện tại một số khu vực tại Phú Quốc, đất đã giảm giá từ 20-30%, NĐT đua nhau xả hàng. Không ít NĐT bán lỗ, giảm giá sâu từ 40% để nhanh thu lại vốn nhưng không dễ ra hàng vì số lượng NĐT tham gia thị trường đã giảm hẳn. Đặc biệt, những mảnh đất chưa hoàn thiện pháp lý, giấy tờ thì giao dịch cực kỳ khó khăn.

 “Cơn sốt đất đặc khu đi qua sẽ có rất nhiều NĐT mất tiền. Thời điểm đất sốt, NĐT ở nhiều tỉnh thành đổ về đây săn đất, không cần tìm hiểu, bất chấp cảnh báo, chỉ chăm chăm vào lợi nhuận… khi thị trường trầm lắng, họ sẽ là những người nhận rủi ro”, ông Chánh chia sẻ.

Dòng tiền của NĐT thứ cấp bị chôn lại ở những mảnh đất không ra được hàng. Còn lại rất nhiều NĐT đang “nín thở” để chờ thời điểm thích hợp sau quyết định thanh tra khiến giá đất tại thị trường Phú Quốc đi xuống rõ nét. Theo các chuyên gia trong ngành, chính đất giảm giá lại là điều kiện cho nhu cầu thực lên ngôi. Dự báo, thị trường Phú Quốc thời gian tới sẽ ghi nhận mạnh ở nhu cầu thực, đón đầu hoạt động kinh doanh, buôn bán….

Nguồn tin: bizlive & CBRE Việt Nam