Việc kiểm soát giá cả đã được ghi nhận từ rất lâu trong lịch sử loài người. Các Pharaon của Ai Cập cổ đại đã áp dụng điều này. Hammurabi, vua của Babylon, cũng đã ký sắc lệnh kiểm soát giá vào thế kỷ XVII trước Công nguyên. Athens cổ đại cũng đã thử tiến hành chính sách này – HENRY HAZLITT.

Thường thì khi mất điện, chúng ta mới hiểu được những vai trò quan trọng của điện trong cuộc sống. Tương tự như vậy, chúng ta sẽ th   soát giá khác nhau, sự dao động của chúng bị cố định trong một giới hạn mà luật pháp định ra?

Thông thường, các biện pháp kiểm soát giá được áp dụng với mục đích giữ cho mức giá không tăng lên đến mức chúng có thể đạt được để đáp ứng lại cung và cầu. Có nhiều lý do chính trị nằm sau các luật này tùy theo từng địa điểm và từng thời điểm khác nhau, nhưng hiếm khi thiếu một lý do căn bản nhất là dùng mưu chước chính trị để hạ giá của một số người xuống nhằm đem lại lợi ích cho một nhóm những người khác đang được ủng hộ về mặt chính trị.

Để hiểu được tác động của việc kiểm soát giá, trước tiên chúng ta cần phải hiểu được cách giá cả lên xuống trong thị trường tự do. Điều này thật ra không có gì đặc biệt cả, nhưng việc hiểu được nó cực kỳ rõ ràng là vô cùng quan trọng. Giá cả tăng bởi vì ở mức giá hiện tại, lượng cầu vượt quá lượng cung. Giá giảm vì lượng cung vượt quá lượng cầu ở mức giá hiện tại. Trường hợp đầu tiên được gọi là “thiếu hụt” và trường hợp thứ hai được gọi là “thặng dư” – nhưng cả hai đều phụ thuộc vào mức giá hiện có trên thị trường. Điều này có vẻ đơn giản nhưng người ta thường hiểu nhầm về nó, do vậy đôi khi gây ra những hậu quả vô cùng tai hại.

GIÁ “TRẦN” VÀ SỰ THIẾU HỤT

Khi “thiếu hụt” một sản phẩm nào đó, không nhất thiết là số lượng sản phẩm đó phải có ít hơn hay số lượng người tiêu dùng phải nhiều hơn. Chẳng hạn như trong thời gian diễn ra và ngay sau khi Chiến tranh thế giới thứ Hai kết thúc, tình trạng thiếu nhà ở rất nghiêm trọng đã xảy ra ở Mỹ, mặc dù dân số và nguồn cung nhà của đất nước này đều tăng khoảng 10% so với mức trước chiến tranh – trước khi cuộc chiến bắt đầu không hề có tình trạng thiếu nhà ở. Nói cách khác, mặc dù tỷ lệ giữa nhà ở và dân số không hề thay đổi, nhưng trong suốt thời kỳ này, nhiều người Mỹ đang muốn tìm kiếm một căn nhà để ở đã phải dành hàng tuần hoặc hàng tháng tìm kiếm thường xuyên, hoặc thậm chí phải dùng đến biện pháp “đút lót” mới được chủ nhà chuyển lên đầu danh sách chờ. Trong khi đó, số lượng người thân trong gia đình họ tăng lên gấp đôi, họ phải ngủ trong nhà để xe hoặc tìm những cách sắp xếp cuộc sống tạm bợ khác, chẳng hạn như mua lại những căn lều dư của quân đội hoặc mua những chiếc xe gòong cũ để ở.

Mặc dù số lượng nhà ở cho mọi người không hề ít hơn trước khi chiến tranh nổ ra, nhưng sự thiếu hụt là rất thực tế và nhức nhối với mức giá hiện tại – mức giá đang được giữ để thấp hơn mức bình thường do đạo luật kiểm soát tiền thuê nhà đã được chính phủ thông qua trong thời kỳ chiến tranh. Với mức giá thấp nhân tạo này, số lượng người dân có nhu cầu về nhà ở trở nên nhiều hơn so với trước khi luật kiểm soát tiền thuê nhà được ban hành. Đây là hệ quả thực tế của nguyên tắc kinh tế đơn giản đã được trình bày trong Chương 2, rằng lượng cầu thay đổi tùy theo mức giá cao hay thấp.

Khi một số người sử dụng nhiều nhà ở hơn bình thường, những người khác sẽ nhận ra số lượng nhà ở để trống sẽ ít hơn. Điều tương tự cũng xảy ra khi có sự can thiệp của các hình thức kiểm soát giá khác: Một số người sẽ sử dụng các hàng hóa hoặc dịch vụ đang được kiểm soát giá một cách hào phóng hơn bình thường (do giá của chúng đang được giữ thấp hơn bình thường), và kết quả là những người khác phát hiện ra rằng lượng sản phẩm còn lại cho họ bỗng thấp hơn bình thường. Ngoài ra việc kiểm soát giá nói chung còn đem lại những hậu quả khác và việc kiểm soát tiền thuê nhà sẽ đem đến cho bạn những ví dụ cụ thể về các hậu quả này.

Việc Kiểm Soát Giá Thuê Nhà Ảnh Hưởng Đến Cầu Như Thế Nào?

Một số người vốn không thuê căn hộ riêng để ở, chẳng hạn như những thanh niên vẫn sống với cha mẹ, một số người già góa vợ hoặc độc thân đang sống cùng người thân, đã bị mức giá thấp nhân tạo do việc kiểm soát giá tiền thuê nhà thu hút và quyết định chuyển ra ở trong căn hộ riêng của mình. Mức giá thấp nhân tạo này cũng khiến nhiều người khác tìm kiếm những căn hộ có diện tích lớn hơn bình thường hoặc chuyển sang sống một mình thay vì phải chia sẻ căn hộ với bạn cùng phòng để đủ sức trả tiền thuê nhà.

Một số người thậm chí còn không sống trong thành phố nhưng vẫn giữ căn hộ tại đó để làm nơi ở khi họ ghé thăm thành phố này – ví dụ như các ngôi sao Hollywood sở hữu những căn hộ được kiểm soát giá thuê ở New York, hoặc một cặp vợ chồng sống ở Hawaii nhưng có một căn nhà được kiểm soát giá thuê ở San Francisco. Số lượng người thuê tìm kiếm căn hộ nguyên căn và có diện tích lớn hơn tăng lên đã tạo ra sự thiếu hụt, ngay cả khi không hề có sự khan hiếm nhà ở vật lý lớn hơn trên tổng dân số.

Khi việc kiểm soát giá thuê nhà chấm dứt sau Chiến tranh thế giới thứ Hai, tình trạng thiếu nhà ở này nhanh chóng biến mất. Sau khi giá thuê nhà trên thị trường tự do tăng lên, một số cặp vợ chồng không con cái đang sống trong căn hộ bốn phòng ngủ có thể quyết định rằng họ sẽ chuyển sang sống trong căn hộ hai phòng ngủ, để tiết kiệm khoản tiền thuê chênh lệch. Một số thanh thiếu niên có thể sẽ quyết định tiếp tục sống với cha mẹ thêm một thời gian nữa cho đến khi tiền lương của họ tăng đến mức đủ để mua được căn hộ của riêng mình. Thế là giờ đây, tiền thuê nhà không còn rẻ một cách nhân tạo nữa. Kết quả cuối cùng là các gia đình đang tìm kiếm chỗ ở đã có thể tìm thấy nhiều chỗ hơn, bởi vì giờ đây luật kiểm soát giá thuê nhà đã không còn ưu tiên dành những nơi này cho những người có nhu cầu ít cấp thiết hơn. Nói cách khác, trước cả khi chính quyền có thời gian để xây dựng thêm nhà ở mới, tình trạng thiếu nhà ở ngay lập tức giảm bớt để có thể đáp ứng được điều kiện thị trường hiện tại, nhờ vậy các nhà thầu có thể thu hồi chi phí xây thêm nhà mới và kiếm lời từ số nhà ở sẵn có.

Tương tự như việc biến động giá cả giúp phân bổ các nguồn lực khan hiếm có các cách sử dụng thay thế khác nhau, các biện pháp kiểm soát giá nhắm đến mục tiêu hạn chế những biến động đó sẽ giảm sự khuyến khích mọi người hạn chế sử dụng các nguồn lực khan hiếm mà người khác đang mong muốn. Chẳng hạn việc kiểm soát tiền thuê nhà có xu hướng tạo ra nhiều căn hộ một người ở hơn. Một nghiên cứu ở San Francisco cho thấy 49% căn hộ bị kiểm soát giá thuê của thành phố này chỉ có một người ở, khi tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng trong thành phố đang khiến hàng nghìn người phải sống ở vùng ngoại ô và phải đi làm xa thành phố San Francisco. Trong khi đó, một báo cáo điều tra dân số cũng cho thấy 46% tổng số hộ gia đình ở Manhattan – nơi gần một nửa số căn hộ bị kiểm soát giá thuê theo cách nào đó – chỉ có một người ở so với tỷ lệ 27% trên toàn quốc.

Thông thường thì nhu cầu về không gian nhà ở của mọi người sẽ thay đổi theo thời gian. Nhu cầu về không gian sống của họ thường tăng lên khi họ kết hôn và sinh con. Nhưng nhiều năm sau, khi con cái họ đã trưởng thành và chuyển ra ngoài sống, nhu cầu về không gian nhà ở của các bậc cha mẹ có thể giảm xuống, nhu cầu này thường giảm một lần nữa sau khi vợ hoặc chồng họ qua đời, và người còn lại chuyển đến các khu nhà ở có diện tích nhỏ hơn nữa, hay đến sống với họ hàng hoặc chuyển vào viện dưỡng lão. Do có sự thay đổi này nên tổng lượng nhà ở của xã hội sẽ được chia sẻ và luân chuyển giữa mọi người tuỳ theo sự thay đổi nhu cầu cá nhân của họ ở các giai đoạn sống khác nhau trong đời.

Việc chia sẻ và luân chuyển này diễn ra không phải là do bản thân mọi người có ý thức hợp tác, mà nhờ giá cả – trong trường hợp này là giá tiền thuê nhà. Trong thị trường tự do, cơ sở của những mức giá này chính là giá trị mà những người thuê nhà khác đặt vào sản phẩm nhà ở. Các cặp vợ chồng trẻ với một gia đình đang phát triển thêm thành viên thường sẵn sàng trả giá cao hơn cho nhà ở, ngay cả khi điều đó có nghĩa là họ phải mua ít hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng hơn để có đủ tiền chi trả cho không gian nhà ở tăng thêm. Một cặp vợ chồng mới bắt đầu có con có thể giảm tần suất đi ăn nhà hàng và đi xem phim, hay họ có thể kéo dài thời gian chờ mua quần áo hoặc xe hơi mới để mỗi đứa trẻ có phòng ngủ riêng. Tuy nhiên, một khi con cái họ đã lớn và chuyển ra ngoài, những hy sinh này không còn ý nghĩa gì nữa khi giờ đây họ có thể tận thêm các tiện nghi khác bằng cách giảm diện tích thuê nhà lại.

Giá cả đóng một vai trò cực kỳ quan trọng trong quá trình này, nên nếu chúng ta cố gắng ngăn chặn quá trình đó bằng cách áp dụng luật kiểm soát tiền thuê nhà, người thuê sẽ có ít động lực để thay đổi hành vi của họ hơn khi hoàn cảnh sống thay đổi. Chẳng hạn như sẽ có ít động lực thúc đẩy người cao tuổi chuyển đến các căn hộ nhỏ hơn khi con cái họ rời đi, hoặc sau khi vợ hoặc chồng họ qua đời, nếu điều đó không dẫn đến kết quả là tiền thuê nhà của họ giảm xuống đáng kể để họ có nhiều tiền hơn dành cho việc cải thiện chất lượng của các khía cạnh khác trong cuộc sống. Hơn nữa, tình trạng thiếu nhà ở kinh niên cộng thêm chính sách kiểm soát giá thuê nhà đã khiến thời gian và nỗ lực cần thiết dành cho việc tìm kiếm một căn hộ mới nhỏ hơn tăng lên đáng kể, đồng thời phần thưởng tài chính cho việc tìm kiếm một căn hộ mới giảm đi đáng kể.

Tóm lại, việc kiểm soát tiền thuê nhà làm giảm tốc độ luân chuyển nhà ở. Tại Thành phố New York đã tiến hành kiểm soát giá thuê nhà trong thời gian lâu hơn và nghiêm ngặt hơn bất kỳ thành phố lớn nào khác của nước Mỹ. Việc này gây ra một hệ quả là tỷ lệ doanh thu nhà ở hàng năm ở New York thấp hơn một nửa so với mức trung bình toàn quốc, và tỷ lệ người thuê sống suốt 20 năm trong cùng một căn hộ cao gấp đôi so với tỷ lệ trung bình trên toàn quốc. Như tờ New York Times đã tóm tắt:

Trước đó, New York cũng giống như các thành phố khác – nơi mà người thuê nhà chuyển chỗ ở một cách thường xuyên và các chủ nhà đất phải cạnh tranh để có thể cho người mới thuê được những căn hộ trống, nhưng phương châm ngày nay là: Không cần người nhập cư. Trong khi những người nhập cư phải chen chúc nhau trong những căn nhà trọ bất hợp pháp ở khu ổ chuột, thì những người dân địa phương thuộc tầng lớp trung lưu trở lên chỉ cần trả một mức tiên thuê thấp là được sống trong những khu dân cư tốt, thường những căn hộ lớn sẽ không còn cần thiết sau khi con cái của họ chuyển ra ngoài.

Cung Dưới Ảnh Hưởng Của Sự Kiểm Soát Giá Nhà Thuê

Việc kiểm soát giá nhà thuê ảnh hưởng đến cả cung lẫn cầu. Chín năm sau khi Chiến tranh thế giới thứ Hai kết thúc, không hề có một tòa chung cư mới nào được xây dựng ở Melbourne, Australia, bởi vì luật kiểm soát giá nhà thuê ở những nơi đó đã khiến những tòa nhà này không hề mang lại lợi nhuận. Ở Ai Cập, việc kiểm soát giá nhà thuê đã được áp dụng vào năm 1960. Một phụ nữ Ai Cập sống qua thời kỳ đó và đã tường thuật lại vào năm 2006 thế này: Kết quả cuối cùng là mọi người ngừng đầu tư vào các tòa nhà chung cư, và sự thiếu hụt lớn về nhà ở đã buộc nhiều người Ai Cập phải sống trong điều kiện tồi tệ, khi cả một gia đình đôi khi phải cùng sống trong một căn hộ nhỏ. Đến tận ngày nay, ở Ai Cập, người ta vẫn còn cảm nhận được những ảnh hưởng của việc kiểm soát giá nhà thuê khắc nghiệt. Những sai lầm như thế này có thể kéo dài qua nhiều thế hệ.

Sự suy giảm trong việc xây dựng thêm các toà nhà mới xảy ra do chính sách kiểm soát giá thuê nhà xuất hiện ở tất cả mọi nơi. Sau khi chính sách kiểm soát giá thuê nhà có hiệu lực ở Santa Monica, California vào năm 1979, số lượng giấy phép xây dựng đã giảm xuống dưới mức 1/10 so với năm năm trước đó. Một nghiên cứu về nhà ở tại San Francisco đã phát hiện ra rằng 3/4 số nhà thuê được kiểm soát giá ở đây có tuổi đời hơn nửa thế kỷ, và 44% trong số đó đã hơn 70 năm tuổi.

Mặc dù việc xây dựng các tòa nhà văn phòng, nhà máy, nhà kho, các tòa nhà thương mại và công nghiệp khác đòi hỏi nguồn lao động và vật liệu tương tự như khi xây dựng các tòa nhà chung cư, nhưng không có gì lạ khi vẫn có nhiều tòa nhà văn phòng mới được xây dựng ở các thành phố nơi có rất ít các khu chung cư mới được xây dựng. Luật kiểm soát giá nhà thuê thường không áp dụng cho các tòa nhà công nghiệp hoặc tòa nhà thương mại. Do đó, ngay cả ở những thành phố thiếu nhà ở trầm trọng, trong các tòa nhà thương mại và công nghiệp vẫn có thể có rất nhiều không gian trống. Bất chấp tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng ở New York, San Francisco và các thành phố khác có áp dụng chính sách kiểm soát giá nhà thuê, một cuộc khảo sát toàn nước Mỹ vào năm 2003 đã cho thấy rằng tỷ lệ trống của các tòa nhà thương mại và công nghiệp là gần 12%, cao nhất trong hơn hai thập kỷ trước đó.

Đây chỉ là một bằng chứng nữa chứng minh rằng tình trạng thiếu hụt nhà ở là một hiện tượng giá cả. Tỷ lệ trống cao trong các tòa nhà thương mại cho thấy rõ ràng là vẫn có nguồn lực dồi dào dành cho việc xây dựng các tòa nhà, nhưng việc kiểm soát tiền thuê nhà đã khiến các nguồn lực đó không được sử dụng cho việc xây dựng các căn hộ nhà ở, và do đó, nó đã chuyển các nguồn lực này sang việc xây dựng các tòa nhà văn phòng, các nhà máy công nghiệp và các bất động sản thương mại khác.

Sau khi luật kiểm soát giá thuê nhà được áp dụng, không chỉ nguồn cung dành cho việc xây dựng căn hộ mới ít đi, mà cả nguồn cung nhà ở hiện tại cũng có xu hướng giảm xuống, bởi vì luật kiểm soát giá thuê nhà đã khiến các chủ nhà hạn chế cung cấp dịch vụ bảo trì và sửa hơn, do việc phải duy trì chất lượng nhà ở để thu hút thêm khách thuê không còn cần thiết với họ nữa. Vì vậy, trong điều kiện kiểm soát giá thuê nhà, nhà ở có xu hướng xuống cấp nhanh hơn và cơ sở vật chất thường ít được thay thế hơn nếu hư hỏng. Các nghiên cứu về việc kiểm soát giá nhà thuê ở Mỹ, Anh và Pháp đã phát hiện ra rằng: Nhà ở, dưới chính sách kiểm soát giá nhà thuê, thường xuống cấp hơn nhiều so với nhà ở không được áp dụng chính sách kiểm soát giá nhà thuê.

Thông thường nguồn cung nhà cho thuê sẽ tương đối cố định trong thời gian ngắn, do đó đầu tiên, sự thiếu hụt xảy ra là do nhiều người muốn có thêm nhà ở với mức giá thấp nhân tạo. Sau đó, tình trạng khan hiếm có thể thực sự tăng lên, do các căn hộ cho thuê có tốc độ xuống cấp nhanh hơn vì hạn chế về mặt bảo trì, trong khi đó lại không có đủ số lượng căn hộ mới để thay thế khi chúng bị hao mòn, do việc xây dựng nhà ở mới không thể sinh lời chịu ảnh hưởng của chính sách kiểm soát giá nhà thuê. Ví dụ, do ảnh hưởng của chính sách kiểm soát giá nhà thuê ở Anh và xứ Wales, lượng nhà cho thuê do tư nhân xây dựng đã giảm từ 61% tổng số nhà ở năm 1947 xuống chỉ còn 14% vào năm 1977. Một nghiên cứu về việc kiểm soát giá nhà thuê ở các quốc gia khác nhau đã kết luận rằng: “Về cơ bản, hành động đầu tư mới vào thị trường nhà ở cho thuê tư nhân không hề tồn tại ở tất cả các quốc gia châu Âu được khảo sát, ngoại trừ sản phẩm nhà ở sang trọng”.

Nói tóm lại, một chính sách nhắm đến mục tiêu giúp người nghèo có nhà ở với giá phải chăng đã gây ra tác động là chuyển nguồn lực sang việc xây nhà ở chỉ có người giàu hoặc rất giàu mới mua được, bởi vì các loại hình nhà ở sang trọng thường được miễn kiểm soát giá nhà thuê giống như các tòa nhà văn phòng hoặc các tài sản thương mại khác. Trong số tất cả những điều chúng ta đã thảo luận, điều này cho chúng ta thấy rõ nhất tầm quan trọng việc phân biệt giữa ý định và hệ quả mà các ý định đó mang lại. Các chính sách kinh tế cần được phân tích trên góc độ những động lực mà chúng tạo ra, thay vì những hy vọng đã thúc đẩy chúng.

Các khuyến khích hướng đến việc giảm nguồn cung nhà ở dưới tác động của chính sách kiểm soát giá nhà thuê trở nên đặc biệt rõ ràng khi những người đang cho thuê phòng hoặc căn hộ trong nhà riêng, hoặc cho thuê nhà bungalow ở sân sau quyết định rằng việc kinh doanh này không còn đáng bận tâm đến nữa, khi mà giá thuê được giữ nguyên ở mức thấp theo luật kiểm soát giá nhà thuê. Thêm vào đó, các vụ chuyển đổi từ căn hộ sang nhà chung cư cũng thường xuyên xảy ra. Trong suốt tám năm diễn ra việc kiểm soát giá nhà thuê ở Washington (trong những năm 1970), nguồn cung nhà cho thuê có sẵn của thành phố đã toàn toàn suy giảm, từ hơn 199.000 căn trên thị trường xuống chỉ còn dưới 176.000 căn. Sau khi chính sách kiểm soát giá nhà thuê được áp dụng ở Berkeley, California, số lượng nhà cho thuê tư nhân dành cho các sinh viên tại trường đại học đã giảm 31% trong năm năm.

Nhà bungalow: là kiểu nhà một tầng có xuất xứ từ Ấn Độ, bắt đầu xuất hiện từ thế kỷ XVII. Các bungalow thường được thiết kế nằm riêng biệt, diện tích nhỏ và có kết cấu khá đơn giản. Ban đầu, kiểu nhà này được xây dựng để làm nơi cư trú cho các thủy thủ đến từ Anh. Sau đó, bungalow trở thành loại nhà dành cho tầng lớp lao động bình dân với những gia đình một thế hệ ở Ấn Độ. Khi trở nên phổ biến ở các nước Bắc Mỹ, Anh, kiểu nhà bungalow được xây dựng với diện tích lớn hơn dành cho những gia đình mở rộng. Thuật ngữ này không lâu sau cũng dần phổ biến ở các nước châu Phi, châu Á. Nguồn: hoteljob.vn

Với những ưu đãi do luật kiểm soát giá nhà thuê tạo ra, không điều gì trong số những điều này là đáng ngạc nhiên cả. Khi nói về những sự khuyến khích mà việc kiểm soát giá nhà thuê mở rộng đem lại, chúng ta sẽ dễ dàng hiểu được mức chi trả cho các công ty trang bị nội thất ở Anh vào năm 1975. Theo tờ The Times của Luân Đôn:

Các quảng cáo cho thuê nhà có trang bị sẵn nội thất ở London Evening Standard đã giảm mạnh trong tuần đầu tiên sau khi đạo luật có hiệu lực, và hiện đang nằm ở mức thấp hơn khoảng 75% so với mức cùng kỳ năm ngoái.

Bởi vì các phòng thuê đã được trang bị nội thất thường là trong nhà người dân, nên những đơn vị phòng cho thuê này rất dễ bị rút khỏi thị trường khii mức giá cho thuê không còn khả năng bù lại những bất tiện khi có người thuê mới đến ở cùng. Nguyên tắc tương tự cũng được áp dụng cho những tòachung cư nhỏ như các căn hộ thông tầng – nơi chủ sở hữu cũng là một trong những người thuê nhà. Chỉ trong vòng ba năm sau khi áp dụng chính sách kiểm soát giá nhà thuê ở Toronto vào năm 1976, 23% các đơn vị cho thuê nằm trong các khu nhà ở có chủ sở hữu sinh sống đã bị rút khỏi thị trường nhà ở. Ngay cả khi việc kiểm soát giá nhà thuê được áp dụng cho các căn hộ chung cư không có chủ nhà sống cùng, cuối cùng, đến một lúc nào đó, toàn bộ các tòa nhà đều sẽ trở nên không thể sinh lời đến mức bị bỏ hoang. Ví dụ ở thành phố New York, nhiều tòa nhà đã bị bỏ hoang sau khi chủ sở hữu của chúng nhận thấy rằng số tiền thuê nhà không thể trang trải đủ các chi phí dịch vụ mà luật pháp yêu cầu, chẳng hạn như phí sưởi và nước nóng. Những chủ sở hữu này chỉ đơn giản là đã biến mất khỏi thị trường để thoát khỏi những hậu quả pháp lý mà hành động của họ mang lại, những tòa nhà như thế này thường bị bỏ trống và niêm phong, mặc dù thực ra chúng vẫn có thể ở được nếu tiếp tục được bảo trì và sửa chữa.

Trong những năm qua, số lượng các tòa nhà bỏ hoang được chính quyền thành phố New York tiếp quản đã lên đến hàng nghìn. Người ta ước tính rằng số lượng nhà ở bị bỏ hoang ở thành phố New York cao hơn gấp bốn lần so với số người vô gia cư sống trên đường phố ở đó. Tình trạng vô gia cư xảy ra không phải do khan hiếm nhà ở, mà là do sự thiếu hụt mà giá cả tạo ra. Đây là một thực tế vô cùng đau đớn. Tính đến năm 2013, số lượng người vô gia cư ở thành phố New York là hơn 47.000 trong đó có 20.000 là trẻ em. Tin Việc phân bổ nguồn lực kém hiệu quả như vậy đồng nghĩa rằng nhiều người vô gia cư hơn sẽ phải ngủ ngoài trời, trên vỉa hè vào những đêm đông lạnh giá – một số người thậm chí thiệt mạng do hoàn cảnh này – trong khi nhà ở của họ vẫn đang tồn tại nhưng không thể sử dụng vì luật pháp đang nhắm đến mục tiêu giúp nhà ở có “giá cả phải chăng”. Một lần nữa, điều này chứng tỏ rằng việc phân bổ các nguồn lực khan hiếm có hiệu quả không không chỉ là một khái niệm trừu tượng do các nhà kinh tế học đề ra, mà nó mang lại những hệ quả vô cùng thực tế, thậm chí có thể liên quan đến cả vấn để sống chết. Ví dụ này cũng cho chúng ta thấy rằng mục tiêu của luật – trong trường hợp này là “nhà ở giá rẻ” – không hề cho chúng ta biết gì về hậu quả thực tế mà nó sẽ đem lại.

Khía Cạnh Chính Trị Của Chính Sách Kiểm Soát Giá Nhà Thuê

Việc kiểm soát giá thuê nhà thường là một thành công lớn về mặt chính trị, tuy nhiên nó lại tạo ra nhiều vấn đề kinh tế và xã hội nghiêm trọng. Các chính trị gia biết rằng số lượng người thuê nhà luôn nhiều hơn số lượng chủ nhà, và số người không hiểu biết về kinh tế luôn nhiều hơn những người có hiểu biết. Vậy nên luật kiểm soát giá nhà thuê hoàn toàn có khả năng làm gia tăng lượng phiếu bầu cho các chính trị gia.

Thông thường, việc kiểm soát giá nhà thuê – một cách để tránh cho những địa chủ giàu có tham lam không “đục khoét” người nghèo bằng món tiền thuê “vô lương tâm” – thật sự đem lại hiệu quả về mặt chính trị. Trên thực tế, tỷ suất sinh lợi của các khoản đầu tư vào nhà ở hiếm khi cao hơn các khoản đầu tư thay thế khác, và chủ nhà thường là những người có lượng tài sản khá bình thường. Luật này đặc biệt ảnh hưởng đến những chủ sở hữu các căn hộ chung cư nhỏ cấp thấp – những nơi có nhu cầu sửa chữa liên tục và người thuê có khả năng là những người dân với mức thu nhập thấp. Nhiều chủ sở hữu của những toà nhà như thế này là những người khéo tay, có khả năng sử dụng kỹ năng và sức lao động của bản thân để sửa chữa, bảo trì nhà cửa, đồng thời cố gắng trả nợ thế chấp tài sản bằng số tiền nhà họ thu được. Nói tóm lại, loại nhà ở mà người nghèo thuê thường có chủ sở hữu là những người không hề giàu có (Vợ tôi từng là luật sư cho một tổ chức phi lợi nhuận, tổ chức này thường đại diện cho người thuê nhà trong các vụ tranh chấp với chủ nhà. Họ thường xuyên gặp những trường hợp chủ nhà là những người có trình độ kinh tế và học vấn khiêm tốn, vậy nên cô ấy đã bắt đầu suy nghĩ lại về những giả định đã thúc đẩy cô ủng hộ luật kiểm soát giá nhà thuê và các quy định về nhà ở kèm theo nó).

Khi luật kiểm soát giá nhà thuê được áp dụng đồng bộ cho tất cả nhà ở hiện có, tính đến thời điểm luật có hiệu lực, thì ngay cả nhà ở sang trọng cũng sẽ trở thành nhà ở giá thuê thấp. Sau đó một thời gian, khi người ta nhận ra rõ ràng rằng sẽ không có nhà ở mới nào được xây dựng trừ khi nó được miễn chính sách kiểm soát giá nhà thuê, thì việc miễn hoặc nới lỏng chính sách kiểm soát giá nhà thuê dành cho nhà thuê mới cũng đồng nghĩa rằng khả năng cho thuê của những căn hộ mới, ngay cả những căn có diện tích và chất lượng rất hạn chế, vẫn cao hơn nhiều so với những căn hộ cũ đang bị ảnh hưởng bởi luật kiểm soát giá nhà thuê – bất kể chúng có rộng rãi hơn và trọng hơn như thế nào. Sự khác biệt không thể so sánh này diễn ra rất phổ biến ở các thành phố châu Âu, nơi chính sách kiểm soát giá nhà thuê được áp dụng, cũng như ở New York và các thành phố khác của Mỹ. Những sự thúc đẩy tương tự cũng tạo ra các kết quả tương tự trong nhiều bối cảnh khác nhau. Một tin tức trên tờ Wall Street Journal đã chỉ ra mức giá thuê không thể so sánh này dưới ảnh hưởng của luật kiểm soát giá nhà thuê do thành phố
New York áp dụng như sau:

Les Katz, một sinh viên chuyên ngành diễn xuất và người gác cổng 27 tuổi đã thuê một căn hộ nhỏ ở Upper West Side của Manhattan với giá 1.200 đô la cùng hai người bạn. Hai người trong số họ ngủ trên hai chiếc giường riêng ở gác xép nằm phía trên nhà bếp, người thứ ba ngủ trên nệm trong phòng chính.

Bên kia thị trấn, trên Park Avenue, Paul Haberman, một nhà đầu tư tư nhân và vợ anh ta sống trong một căn hộ rộng rãi hai phòng ngủ với một phòng tắm nắng và hai sân ngoài trời. Các chuyên gia bất động sản cho biết, những căn hộ nằm trong một tòa nhà sang trọng, trên những đại lộ danh tiếng có giá ít nhất khoảng 5.000 đô la một tháng. Nhưng theo hồ sơ tiền thuê, cặp vợ chồng này chỉ phải trả khoảng 350 đô la.

Ví dụ về tiền thuê nhà giá rẻ dành cho người giàu hoặc tầng lớp thượng lưu dưới tác động của chính sách kiểm soát giá nhà thuê trên hoàn toàn không phải là ví dụ duy nhất. Trớ trêu thay, một nghiên cứu thống kê đã chỉ ra rằng, khác biệt lớn nhất giữa mức giá theo luật kiểm soát giá nhà thuê của New York và giá trên thị trường tự do là ở các căn hộ sang trọng. Nói cách khác, việc kiểm soát giá nhà thuê đem lại nhiều lợi ích kinh tế cho những người giàu có và tầng lớp thượng lưu hơn là cho những người nghèo – những người mà chính sách này tuyên bố muốn hướng tới. Trong khi đó, các cơ quan phúc lợi của thành phố lại phải trả mức tiền thuê nhà cao hơn nhiều so với những người chúng ta vừa nhắc đến ở trên, khi họ phải cung cấp nhà ở cho những a đình nghèo khó bằng những căn hộ chật chội và bẩn thỉu, ở những khách sạn tồi tàn. Vào năm 2013, tờ New York Times đã tường thuật lại rằng Trụ sở Quản lý Người vô gia cư của thành phố đã “chi hơn 3.000 đô la một tháng cho mỗi căn phòng nhỏ không có phòng tắm hoặc nhà bếp” trong một khách sạn cho thuê – một nửa số tiền đó sẽ được chuyển cho chủ thuê nhà và nửa còn lại dành cho “các dịch vụ an ninh xã hội cho người thuê nhà vô gia cư”.
Viễn cảnh rằng việc kiểm soát giá nhà thuê sẽ bảo vệ người thuê nhà nghèo khỏi các chủ thuê nhà giàu có thể mang lại hiệu quả về mặt chính trị, nhưng thường không mang lại hiệu quả kinh tế. Những người thực sự được hưởng lợi từ việc kiểm soát giá nhà thuê có thể là những người với bất kỳ mức thu nhập nào và những người bị thiệt hại từ chính sách này cũng vậy. Điều đó còn phụ thuộc vào góc nhìn của mỗi tầng lớp khi luật này được thông qua.

Luật kiểm soát giá nhà thuê của San Francisco không lâu đời như ở thành phố New York, nhưng cả hai đều khắt khe như nhau và đã tạo ra những hệ quả giống hệt nhau. Một nghiên cứu được công bố vào năm 2001 đã phát hiện ra rằng, hơn 1/4 số người cư ngụ trong các căn hộ có kiểm soát giá thuê ở San Francisco có thu nhập hộ gia đình trên 100.000 đô la một năm. Cũng cần lưu ý rằng đây là nghiên cứu thực nghiệm đầu tiên về việc kiểm soát giá nhà thuê mà thành phố San Francisco thực hiện. Bởi vì chính sách kiểm soát giá nhà thuê bắt đầu ở nơi này vào năm 1979, nên điều này cũng có nghĩa là hơn hai thập kỷ, các luật này đã liên tục được thực thi và mở rộng mà không hề có bất cứ nỗ lực nghiêm túc nào được thực hiện để đo lường các hậu quả kinh tế và xã hội thực tế mà những luật này tạo ra, một cách tách biệt với sự phổ biến về mặt chính trị của chúng.

Điều trớ trêu là, những thành phố có luật kiểm soát giá nhà thuê nghiêm khắc, chẳng hạn như New York và San Francisco, cuối cùng lại thường có mức giá thuê trung bình cao hơn so với các thành phố không áp dụng chính sách kiểm soát giá nhà thuê. Tại những thành phố mà luật này chỉ áp dụng đối với mức giá thuê dưới một mức quy định nào đó – có lẽ là để bảo vệ người nghèo, các nhà xây dựng thường sẽ chỉ muốn xây những căn hộ sang trọng với mức giá thuê cao hơn mức giá quy định của chính sách kiểm soát giá nhà thuê. Vậy nên không hề ngạc nhiên khi cuối cùng tại các thành phố được áp dụng chính sách kiểm soát giá nhà thuê, mức giá thuê trung bình cao hơn và tình trạng vô gia cư có xu hướng tăng lên, ví dụ như New York và San Francisco.
Một trong những lý do dẫn đến thành công về mặt chính trị của luật kiểm soát giá nhà thuê là: Rất nhiều người có xu hướng coi từ ngữ là thực tế. Họ tin rằng luật kiểm soát giá nhà thuê thực sự kiểm soát giá cho thuê nhà. Khi nào họ còn tin vào điều đó, thì những luật tuyên bố những mục tiêu rõ ràng như thế này vẫn sẽ còn khả thị về mặt chính trị, cho dù những mục tiêu đó có trở thành hiện thực hay không.

Happy Live team biên soạn/ Basic Economics

“Cuốn sách giúp thay đổi rất nhiều luận điểm còn đang mơ hồ và những lầm tưởng khi nghĩ về kinh tế học”.

ĐẶT SÁCH NGAY