BONG BÓNG ĐÃ HÌNH THÀNH…

Nhiều khoản vay đã trở thành nợ xấu cộng với lãi suất vay rất cao đang là gánh nặng vượt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp (DN). 

Đây là những gì xảy ra trong cuộc khủng khoảng BĐS 2009-2010. Thậm chí, tới 2012, nợ xấu BĐS lên tới 28.000 tỉ đồng. Riêng tại TPHCM, 14.000 căn hộ tồn kho.

Và những hậu quả này đang là nhãn tiền, của hôm nay, khi các khuyến cáo mang tính báo động về bong bóng BĐS liên tục được đưa ra. “Hiện Việt Nam đã có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng BĐS” – lời Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Quản lý kinh tế trung ương Trần Kim Chung. 

Hay con số cho thấy giá đất tăng theo cấp số nhân: “Khi có thông tin Bắc Vân Phong trở thành đặc khu, tôi được biết miếng đất đó được rao 40-50 triệu đồng. Cũng miếng đất đó năm ngoái được rao tới 400-500 triệu đồng. Đến đầu năm nay, vẫn chính miếng đất đó giờ có giá 5,5 tỉ đồng, tức là tăng 100 lần” – ví dụ thực tế của Phó Chủ tịch Sen Group Phạm Thành Hưng.

Cần phải tính thêm một con số nữa vừa được Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội – TS Nguyễn Đức Kiên đề cập: Một câu hỏi mà các nhà soạn thảo luật chưa trả lời được cho các đại biểu Quốc hội là đầu tư 1,1 triệu tỉ đồng đến 1,4 triệu tỉ đồng vào 3 đặc khu thì bao lâu sẽ hoàn lại vốn? Mang lại bao nhiêu lợi nhuận cho đất nước?

Tiền đang đổ rất nhiều vào BĐS, dấu hiệu đầu cơ cũng quá rõ ràng với những cơn sốt đất khắp mọi miền đất nước, nhất là 3 đặc khu kinh tế. Có lẽ, bong bóng đã thành hình rồi chứ không chỉ là nguy cơ, không chỉ dấu hiệu nữa.

Và có vẻ như tiền bạc và đầu cơ đang khiến quản lý nhà nước chạy đuổi theo sau trong khi mọi biện pháp quản lý đang gần như vô hiệu trước bong bóng.

Hôm 18/5/2018, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội – TS Nguyễn Đức Kiên có nói đến một thực tế kinh khủng, rằng: 97% giao dịch đất tại các khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế không phải là đất ở mà là đất nông nghiệp, đất rừng. Điều này có nghĩa quá trình đền bù đất sau này sẽ theo đơn giá đất nông nghiệp và đất rừng, chứ không phải theo giá đất đang bị các cò đất tại các đặc khu thổi lên vù vù lên tới 50-60 triệu đồng/m2.

Điều gì sẽ xảy ra sau đó nữa? Phá sản, kiện cáo, nợ nần…

Lợi ích của đặc khu là gì chưa ai trả lời được, nhưng quản lý yếu kém đang khiến chúng thành ngòi nổ cho bong bóng mà những hậu quả thì chúng ta đã có quá nhiều bài học thực tiễn. 

GIÁ NHÀ ĐẤT TẠI HỒ CHÍ MINH ĐANG SỐT ẢO, VƯỢT QUÁ TẦM TAY CỦA NGƯỜI DÂN

Thiếu nguồn cung

Từ đầu năm 2018 đến nay, Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã liên tục phát đi các báo cáo, nhận định năm nay phân khúc condotel, đất nền phân lô sẽ tiếp tục tăng trưởng nóng. Tình trạng sốt giá ảo đất nền trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận vùng ven và các huyện ngoại thành TP.HCM đã tái phát và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Hiện tại, giá đất nền TP.HCM đã tăng bình quân 10-20% từ đầu năm tới nay. Còn tại Thủ Đức, Bình Chánh đã tăng 60-70%. Báo cáo của CBRE cho quý I năm 2018 cũng nói, phân khúc nhà phố biệt thự đã tăng giá 30% so với cuối năm 2017.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, căn cứ vào tốc độ tăng trưởng GDP cả nước lẫn tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người của TP.HCM năm 2017 thì giá nhà đất tại TP.HCM đang rất nóng.

“Có những mảnh đất khi đóng vai người mua đến hỏi, tôi được chào giá 500-700 triệu đồng. Vài tháng sau, cũng mảnh đất ấy khi tôi hỏi lại đã bị hét giá lên tỷ rưỡi. Nhiều anh chị trong nghề tài chính, bất động sản cũng từng kiểm định và thấy như vậy”, ông Khương nói.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, giá nhà đất tại TP.HCM tăng là do cung ngày càng khan hiếm. Trong 5 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản TP. HCM chỉ mới có thêm 8.700 căn hộ và hơn 480 nhà ở thấp tầng, ít hơn nguồn cung cùng thời điểm này năm ngoái đến 22%.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, giá bất động sản tiếp tăng là nhờ kinh tế vĩ mô thuận lợi, tích lũy của người dân cũng tăng lên. TP.HCM đang có khoảng 3 triệu người nhập cư để học tập, làm việc và sinh sống.

Khi tích lũy của người lao động tăng lên cùng với sự chuyển động của xã hội về hình mẫu gia đình hạt nhân thay vì gia đình nhiều thế hệ thì nhu cầu nhà ở tương lai cũng biến thiên thuận chiều. Đó là chưa kể nhiều người chọn nhà đất làm nơi tích trữ tài sản hoặc đầu tư cho tương lai.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà của Sở Xây dựng TP.HCM nhận định, giá nhà tăng một phần do đầu tư cơ sở hạ tầng TP.HCM ngày càng tốt lên với hệ thống sân bay, cầu cảng liên tục được cải thiện.

Đường sá kết nối với các tỉnh thành lân cận cũng hoàn chỉnh dần như cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây, cao tốc Bến Lức-Long Thành, các tuyến đường Vành đai 1-3, tuyến metro Bến Thành-Suối Tiên. Phần nữa cũng từ chủ trương hình thành Khu đô thị sáng tạo phía Đông TP.HCM gồm các quận 2, quận 9 và Thủ Đức.

Tuy nhiên, ông Sơn cũng nói rằng, bên cạnh những nguyên nhân có tính tất yếu khách quan thì sự tăng giá nhà đất còn do những thông tin được bơm thổi của giới đầu cơ và những đầu nậu thu gom đất.

“Nhà đất tăng giá 50-70% như thời gian qua thì đúng là ảo. Có thể do cò đất thổi phồng thông tin tiến độ dự án hoặc tiến độ các hạ tầng kỹ thuật chung của TP.HCM, thậm chí sử dụng thủ thuật mua bán để đánh vào tâm lý người cần mua đất”, ông Sơn nói.

Ông Sử Ngọc Khương cũng nhận định, giá bất động sản tăng mạnh thời gian qua có nhiều yếu tố, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng, nhu cầu ở của người dân là có thật.

Hiện nay, thị trường bất động sản có nhiều sản phẩm từ đất nền đến nhà ở cao tầng. Tuy nhiên, đất nền không phải ai cũng đủ khả năng mua. Tâm lý của người dân là mua để tích lũy để đó sau 3-5 năm mới xây nhà.

“Một lý do nữa là kênh đầu tư giờ đây cũng có sự thay đổi. Nếu như trước đây người dân thường gửi tiền ngân hàng và mua vàng thì nay chuyển sang đầu tư bất động sản làm của để dành. Chính vì những lý do đó đã làm cho giá bất động sản tăng lên”, ông Khương nói.

Vượt khỏi tầm tay

Ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Phát triển kinh doanh và tiếp thị Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long cho rằng, giá trị bất động sản chỉ nên bằng 5-7 lần thu nhập bình quân của hộ gia đình mỗi năm. Chẳng hạn, một hộ gia đình có thu nhập hàng tháng 25 triệu đồng thì giá căn hộ từ 1,5-2,1 tỷ đồng là mức hợp lý để vừa có thể trang trải cuộc sống và trả nợ vay ngân hàng trong khoảng 10-20 năm.

“Tại Vân Phong của Khánh Hòa, một miếng dù đang được rao bán 10 tỷ đồng nhưng giá cho thuê lại chỉ là 3 triệu đồng/tháng. Miếng đất có khả năng tạo ra giá trị kinh tế chưa tới 1% so với giá rao bán. Như vậy giá bán này rõ ràng là bất ổn và sốt giá”, ông Quang nói.

TS. Bùi Quang Tín, trường ĐH Ngân hàng TP.HCM cho biết, ở góc độ kinh tế học sẽ có 4 yếu tố tác động tới giá bất động sản như giá trị thị trường (chi phí xác lập, chi phí marketing, quản lý dự án…), giá trị tiền tệ (nguồn cung tiền, nguồn FDI, nguồn vốn kiều hối…), lượng cung cầu của thị trường, yếu tố cạnh tranh.

“Một sản phẩm tăng giá vượt quá 15-17% là tăng nóng, vượt quá khả năng tạo ra thu nhập của thị trường, sức lao động của xã hội. Giá ảo khi thông tin không thực tế, không xác thực với quy hoạch của Nhà nước. Chẳng hạn một dự án 5 năm mới hoàn thành nhưng lại tung tin đồn 2 năm đã hoàn thành”, ông Tín nói.

Chuyên gia này thống kê, hiện tại trên 70% dòng vốn tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản. Thời gian vừa qua, ngân hàng đã đáp ứng nguồn vốn trung dài hạn vào bất động sản. Sắp tới các ngân hàng sẽ hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Đồng thời, tỷ lệ rủi ro cho vay bất động sản cũng dược tăng từ 150% lên 250% theo quy định của Thông tư 06. Như vậy dòng vốn sẽ được siết lại.

Thị trường chứng khoán cũng là nguồn cung ứng vốn cho thị trường bất động sản. Một kênh cũng rất mạnh là dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Ông Tín cho rằng, dòng vốn FDI sẽ cao hơn rất nhiều của năm 2017, nhất là với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh tốt.

Ông Sử Ngọc Khương cho biết thêm, để hình thành một căn hộ, giá đất chiếm từ 40-60%. Như vậy, nếu giải quyết được chi phí đất thì sẽ có sản phẩm hợp túi tiền cho người dân. Từ khi có ý tưởng đầu tư đến tạo ra sản phẩm kéo dài từ 3-5 năm, rất lâu.

“Tôi hình dung sản phẩm 1-2 tỷ đồng trong thời gian tới sẽ rất khan hiếm. Hiện tại, khu vực Bình Chánh, Cần Giờ, Hóc Môn cơ sở hạ tầng rất tốt, quỹ đất lớn. Tuy nhiên, nếu không có giải pháp hỗ trợ nguồn vốn, chi phí đất cũng như thủ tục cho chủ đầu tư thì khả năng tạo ra sản phẩm này rất khó”, ông Khương nói.

P/S: Tôi post bài này để cảnh báo mọi người đừng ham hố và tham lam khi tham gia vào các trò chơi “mua nhanh, lướt nhanh” các miếng đất nền, dự án nóng rẫy. Với BĐS ngòai vị trí như vẽ trên dự án thì phải tính tới các yếu tố: thời điểm, hạ tầng, giá cả và đặc biệt nguồn vốn tài trợ việc mua bán là ở đâu? Tiền mặt hay là nguồn tiền đi vay mượn. 

God bless! 

Thái Phạm 

Nguồn:  

+ https://laodong.vn/su-kien-binh-luan/bong-bong-607909.ldo; 

+ https://baocungcau.net/gia-nha-dat-tai-tphcm-dang-sot-ao-vuot-qua-tam-tay-cua-nguoi-dan-d160114.html