Ước tính giá trị bất động sản có ý nghĩa quan trọng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm tìm vốn cho dự án bất động sản, rao bán bất động sản, phân tích đầu tư, bảo hiểm tài sản và đánh thuế bất động sản. Đối với hầu hết mọi người, việc xác định giá chào bán hoặc giá mua của một căn nhà hay khu đất là ứng dụng hữu ích nhất của định giá bất động sản. Bài viết này sẽ giới thiệu cho bạn đọc các khái niệm và phương pháp định giá bất động sản cơ bản, đặc biết là khi nó gắn với hoạt động mua bán bất động sản.

I. Các khái niệm định giá cơ bản

1. Giá trị

Một yếu tố chính trong định giá chính là xác định giá trị của một tài sản: nghĩa là giá trị hiện tại của những lợi ích thu được trong tương lai khi sở hữu tài sản đó. Không giống như nhiều mặt hàng tiêu dùng được sử dụng một cách nhanh chóng, lợi ích của bất động sản thường được thu lại trong một khoảng thời gian dài. Do đó, để ước tính giá trị của bất động sản, người ta cần xem xét các xu hướng kinh tế và xã hội, cũng như sự quản lý hoặc các quy định của chính phủ và điều kiện môi trường có thể ảnh hưởng đến bốn yếu tố sau của giá trị:

+ Cầu – mong muốn hay nhu cầu sở hữu được hỗ trợ bởi các phương tiện tài chính để đáp ứng mong muốn đó;

+ Tính thỏa mãn- khả năng đáp ứng những mong muốn và nhu cầu của các chủ sở hữu tương lai;

+ Sự khan hiếm – nguồn cung hữu hạn các bất động sản cạnh tranh;

+ Khả năng chuyển giao – khả năng quyền sở hữu được chuyển giao dễ dàng.

2.  Giá trị so sánh với chi phí và giá cả

Giá trị không nhất thiết phải ngang bằng với chi phí hoặc giá cả. Chi phí là các loại phí tổn thực tế ví dụ như vật liệu và nhân công. Ngược, giá cả là số tiền mà một người trả cho một thứ gì đó. Trong khi chi phí và giá cả có thể ảnh hưởng đến giá trị, chúng không xác định giá trị. Giá bán của một ngôi nhà có thể là 3 tỷ, nhưng giá trị của nó có thể cao hơn hoặc thấp hơn nhiều lần. Ví dụ, nếu một chủ sở hữu mới phát hiện ra một khiếm khuyết nghiêm trọng trong ngôi nhà, chẳng hạn như phần móng bị lỗi, giá trị của ngôi nhà có thể thấp hơn so với giá bán của nó.

3. Giá trị thị trường

Một sự định giá là một ý kiến ​​hoặc ước tính về giá trị của một tài sản cụ thể vào một ngày cụ thể. Báo cáo định giá được sử dụng bởi các doanh nghiệp, cơ quan chính phủ, cá nhân, các nhà đầu tư và những người cho vay thế chấp khi cần đưa ra các quyết định quan trọng liên quan đến giao dịch bất động sản. Mục đích của việc định giá là để xác định giá trị thị trường của một tài sản: mức giá khả quan nhất mà tài sản sẽ có trong một thị trường mở và cạnh tranh. Giá cả thị trường, giá mà tại đó một tài sản thực sự được bán, có những lúc sẽ không đại diện cho giá trị thị trường. Ví dụ như, nếu một người bán đang đối mặt với nguy cơ bị tịch thu tài sản, hoặc nếu căn nhà được bán trong một cuộc mua bán kín mà không được rao bán trên thị trường mở, thì căn nhà đó có thể được bán với giá thấp hơn giá trị thị trường của nó.

II. Các phương pháp định giá

Một sự định giá chính xác phụ thuộc vào phương pháp thu thập dữ liệu. Các dữ liệu cụ thể, bao gồm chi tiết về bất động sản và dữ liệu chung, liên quan đến quốc gia, khu vực, thành phố và khu dân cư mà bất động sản đó được đặt tại, sẽ được thu thập và phân tích để tính toán giá trị của nó. Có ba phương pháp cơ bản được sử dụng trong quá trình xác định giá trị bất động sản.

1. Phương pháp so sánh giá bán

Phương pháp so sánh giá bán thường được sử dụng trong việc định giá một căn nhà hay mảnh đất. Đây đôi khi được gọi là phương pháp tiếp cận dữ liệu thị trường, là khi có được một ước tính giá trị bằng cách so sánh bất động sản với các bất động sản khác có đặc tính tương đối giống và đã được bán gần đây. Những đặc tính tương tự được gọi là tiêu chí so sánh, và để một so sánh có căn cứ, tiêu chí so sánh cần:

+ Càng giống với bất động sản đang định giá càng tốt;

+ Đã được bán ra trong vòng một năm trước trên thị trường mở và cạnh tranh;

+ Đã được bán dưới các điều kiện thị trường điển hình.

Tiêu chí so sánh

Tiêu chí so sánh nên càng giống với bất động sản đang định giá càng tốt, và chúng ta nên sử dụng ít nhất ba hoặc bốn tiêu chí trong quá trình định giá. Yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn tiêu chí so sánh là quy mô và vị trí của bất động sản định giá và tiêu chí so sánh. Vị trí có ỹ nghĩa quan trọng vì nó có thể có tác động rất lớn đến giá trị thị trường của bất động sản.

Những điều chỉnh

Vì không có hai bất động sản nào là giống hệt nhau, nên việc điều chỉnh theo giá bán của tiêu chí so sánh sẽ được thực hiện để phù hợp với các đặc điểm khác nhau và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm:

+ Tuổi đời và tình trạng của các tòa nhà;

+ Ngày bán, liệu có các thay đổi kinh tế xảy ra giữa thời điểm bán của tiêu chí so sánh và ngày định giá;

+ Vị trí, vì các bất động sản có đặc tính tương đồng có thể có giá khác nhau tùy thuộc vào khu dân cư chúng được đặt tại;

+ Đặc tính bên ngoài, bao gồm quy mô lô đất, cảnh quan, loại hình và chất lượng xây dựng, số lượng và loại phòng, diện tích không gian sống và liệu bất động sản có sàn gỗ, nhà để xe, nhà bếp hiện đại, lò sưởi, bể bơi, hệ thống kiểm soát không khí trung tâm, v.v.

Điều khoản và điều kiện bán, chẳng hạn như người bán bất động sản có phải chịu áp lực gì không hoặc bất động sản có được bán giữa những người thân trong một gia đình (được bán ở một mức giá thấp hơn).

Ước tính giá trị thị trường của bất động sản sẽ nằm trong khoảng được hình thành bởi giá bán điều chỉnh và giá của tiêu chí so sánh. Vì một số điều chỉnh về giá bán của tiêu chí so sánh sẽ có tính chủ quan hơn một số khác, chúng ta cần xem xét kỹ lưỡng những tiêu chí so sánh có ít điều chỉnh nhất.

Nguồn: Saga.vn

Có thể bạn quan tâm: 

BẤT ĐỘNG SẢN SẼ RA SAO THỜI SUY THOÁI KINH TẾ VÀ KHỦNG HOẢNG KINH TẾ? CẬP NHẬT 2020