Phối hợp đồng bộ các chính sách để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực bất động sản (BĐS) 08/02/2023
Để thực hiện các giải pháp tín dụng nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, Thống đốc yêu cầu các TCTD nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay; tập trung tín dụng cho các dự án khả thi, đảm bảo tính pháp lý, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.
Sáng ngày 8/2, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã tổ chức Hội nghị về tín dụng bất động sản (BĐS) với sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại (NHTM), các Hiệp hội doanh nghiệp và Hiệp hội ngân hàng, đại diện lãnh đạo các bộ, ngành, đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội. Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng chủ trì Hội nghị.
Phát biểu kết luận Hội nghị, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đã tổng kết và chỉ đạo tập trung vào 5 vấn đề chính sau:
Một là, Thống đốc khẳng định, Hội nghị tín dụng BĐS nhận được sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Chính phủ, của Thủ tướng Chính phủ. Thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập riêng Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, hiện nay, Tổ công tác đang trong quá trình hoàn thiện báo cáo để đề xuất các giải pháp tổng thể. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang chuẩn bị cho Hội nghị BĐS trong thời gian tới theo chỉ đạo của Thủ tướng chính phủ.
Hai là, Hội nghị tín dụng BĐS tổ chức hôm nay là một trong chuỗi các hội nghị về tín dụng của NHNN. Trước Tết, NHNN đã tổ chức Hội nghị tại Cần Thơ về các giải pháp tín dụng thúc đẩy thu mua tiêu thụ, xuất khẩu các mặt hàng nông sản chủ lực vùng Đồng bằng Sông Cửu Long. Thời gian tới, NHHN sẽ tổ chức một số hội nghị chuyên đề tín dụng đối với các lĩnh vực khác như doanh nghiệp nhỏ và vừa, nông nghiệp nông thôn…
Ba là, mục tiêu của Hội nghị là đánh giá tình hình cấp tín dụng đối với BĐS; đánh giá khó khăn, vướng mắc trong tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng; Từ đó đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. Thành phần tham gia Hội nghị rất rộng rãi, gồm các doanh nghiệp, hiệp hội, NHTM, cơ quan đơn vị thuộc cơ quan quản lý nhà nước, Quốc hội; tinh thần trao đổi thẳng thắn, cởi mở, thấu hiểu từ nhiều góc nhìn, đảm bảo có đánh giá đa chiều, tựu chung lại có những nội dung chính sau:
Thị trường BĐS gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, trong đó khó khăn, vướng mắc về pháp lý là chủ yếu, vướng mắc về tín dụng chỉ là một trong các vướng mắc của thị trường BĐS. Bởi vậy, Hội nghị thống nhất rằng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS cần nhiều giải pháp chính sách từ nhiều bộ, ngành, địa phương.
Những khó khăn, vướng mắc về tín dụng BĐS theo ý kiến phát biểu của đại biểu dự họp tựu chung lại có một số vấn đề như: Mục đích vay vốn; lãi suất cao hơn lãi suất cho vay lĩnh vực khác; hệ số rủi ro áp dụng cao hơn lĩnh vực khác; hạn mức cấp tín dụng; tỷ lệ giá trị cho vay trên tài sản đảm bảo; chính sách, quy định pháp lý về BĐS thay đổi nhiều, còn nhiều cách hiểu khác nhau gây khó khăn trong hoạt động tín dụng của ngân hàng…
Thống đốc cũng tóm tắt lại 17 kiến nghị của các doanh nghiệp BĐS (là người đi vay) đối với ngành Ngân hàng đề xuất tại Hội nghị gồm:
Làm rõ, bổ sung quy định về mục đích vay vốn;
Quy định về giải ngân;
Về kiểm soát BĐS theo mục đích;
Cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ;
Xem xét hệ số rủi ro, gia hạn thời gian thực hiện quy định về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn;
Xem xét tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo;
Có hướng dẫn chính sách về tín dụng đối với phát triển các khu đô thị;
Tăng room tín dụng cho lĩnh vực BĐS;
Tháo gỡ khó khăn về vốn để xây dựng nhà ở xã hội;
Có chính sách riêng về tín dụng đối với cho bất động sản du lịch;
Xem xét một số nội dung tại dự thảo Thông tư hướng dẫn vay vốn nước ngoài của doanh nghiệp tại Thông tư 12/20214/TT-NHNN;
Cho vay với thời hạn dài hơn thời gian thực hiện dự án;
Phối hợp với Bộ Tài chính tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về trái phiếu doanh nghiệp;
Miễn, giảm lãi phí;
Cân nhắc về điều kiện vay vốn (bỏ Giấy phép xây dựng);
Sửa Thông tư 16/2021/TT-NHNN theo hướng cho TCTD được đầu tư trái phiếu để cơ cấu lại khoản nợ theo tinh thần Nghị định 65/NĐ-BTC;
Nghiên cứu 01 gói tín dụng cho vay nhà ở tương tự như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng thực hiện từ năm 2013.
Trong số những kiến nghị này có những kiến nghị thuộc thẩm quyền của TCTD, có những kiến nghị thuộc thẩm quyền của NHNN.
Bốn là, từ phía các NHTM (là người cho vay) cũng có nhiều ý kiến, tập trung như sau: Năm 2022 là năm rất khó khăn đối với ngành Ngân hàng nhưng được sự quan tâm sâu sắc của các cấp lãnh đạo Đảng, Nhà nước, Quốc hội, đặc biệt dưới sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ, của Thủ tướng Chính phủ, sự cố gắng nỗ lực của toàn ngành Ngân hàng và sự đồng hành của doanh nghiệp và người dân, việc điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng đã đạt được những kết quả tích cực, cần được ghi nhận và đánh giá là thành công trong bối cảnh khó khăn.
Đại diện các ngân hàng giải thích rõ về những khó khăn của ngân hàng, ngân hàng cũng là doanh nghiệp nên các doanh nghiệp BĐS cần thấu hiểu hơn, có góc nhìn công bằng hơn với ngành Ngân hàng (khi doanh nghiệp gửi tiền muốn lãi suất cao trong khi đi vay muốn lãi suất thấp). Trong thời gian qua, ngành Ngân hàng đã quan tâm và dành một lượng vốn lớn cho lĩnh vực bất động sản, tỷ trọng tín dụng BĐS ở mức 21,2%, ba năm qua đều có sự tăng trưởng cao. Đây là sự cố gắng bởi ngoài BĐS, ngành Ngân hàng còn cung ứng vốn cho nhiều ngành nghề khác, vì vậy, cần cân đối hợp lý, hài hòa giữa các ngành kinh tế.
Bên cạnh đó, việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ cần cân nhắc thận trọng từ góc độ an toàn hệ thống và kiểm soát nợ xấu.
Văn bản pháp lý liên quan đến BĐS rất nhiều, lại hay thay đổi, có những quy định có cách hiểu khác nhau, Hiệp hội BĐS cần xây dựng danh mục chung về cơ sở pháp lý cho các doanh nghiệp, tạo thuận lợi cho việc cấp tín dụng. Mặt khác, Bộ xây dựng cần làm rõ khái niệm đầu cơ BĐS để các TCTD mạnh dạn hơn trong việc cấp tín dụng.
Thời gian qua, áp lực lớn đối với tín dụng từ ngân hàng không phải do điều hành tín dụng (NHNN không siết, không thắt chặt) mà do những khó khăn trong thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đặc biệt, ngân hàng cho rằng, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để phát triển BĐS nhưng chọn điều kiện phát hành dễ và không quản lý tốt dòng tiền nên bị động khi có sự cố xảy ra. Doanh nghiệp cần cơ cấu sản phẩm hợp lý, sử dụng vốn phù hợp, cân nhắc giảm giá BĐS để bán và có dòng tiền.
Cuối cùng, các ngân hàng đều có ý kiến sẽ tiếp tục đồng hành, cung ứng vốn cho các doanh nghiệp BĐS trên cơ sở thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và kiểm soát rủi ro của ngân hàng, đảm bảo khả năng chi trả cho người gửi tiền.
Từ góc độ của các đơn vị chức năng và lãnh đạo phụ trách tín dụng của NHNN và ý kiến của Lãnh đạo Bộ Xây dựng đều thống nhất đánh giá: Vốn cho thị trường BĐS đến từ nhiều kênh, các doanh nghiệp BĐS cần thẳng thắn chỉ ra những khó khăn từ nguồn vốn khác, để từ đó giải pháp tháo gỡ khó khăn phải cùng đồng hành (có giải pháp của ngân hàng, có giải pháp của chính doanh nghiệp, của NHNN và của các bộ, ngành và địa phương). Lý do tại sao vẫn phải kiểm soát tín dụng, Thống đốc đã trả lời chất vấn trước Quốc hội; NHNN đã tổ chức Hội nghị với các TCTD, trao đổi với các chuyên gia, một số đại biểu Quốc hội thì đều đồng tình chưa thể bỏ công cụ kiểm soát tín dụng vào thời điểm này, cần có lộ trình. Năm 2023, Ban Lãnh đạo NHNN đã thống nhất tiếp tục sử dụng công cụ này. Năm 2023, chỉ tiêu định hướng tín dụng khoảng 14-15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến thực tế (đặc biệt là diễn biến về tăng trưởng và lạm phát, trường hợp lạm phát kiểm soát ở mức thấp có thể tăng tính linh hoạt, trường hợp lạm phát cao, nếu Chính phủ chỉ đạo ưu tiên kiểm soát lạm phát, NHNN sẽ có sự cân nhắc phù hợp).
Doanh nghiệp kiến nghị không nên coi tín dụng BĐS có mức độ rủi ro cao hơn, nhưng cần phân biệt việc NHNN kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực BĐS là kiểm soát rủi ro về kỳ hạn (tín dụng BĐS thường có thời hạn dài, số tiền lớn, trong khi huy động tiền gửi của hệ thống ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, nếu không kiểm soát tốt, gặp khó khăn chi trả khi người dân đến rút tiền). Các quy định liên quan đến hệ số rủi ro, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đều nhằm kiểm soát rủi ro đối với thanh khoản và khả năng chi trả của hệ thống. Chính vì vậy, NHNN không có văn bản về siết hoặc thắt chặt tín dụng BĐS, việc cấp tín dụng cho doanh nghiệp và người dân trong lĩnh vực BĐS hoàn toàn thuộc thẩm quyền của các TCTD, chỉ có điều cấp tín dụng làm sao vẫn đảm bảo an toàn hoạt động của chính TCTD và không ảnh hưởng tới an toàn hệ thống.
Năm là, về điều hành chính sách tín dụng năm 2023, Thống đốc NHNN chỉ đạo, về định hướng chung, các đơn vị tại NHNN, NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố, các TCTD quán triệt và nghiêm túc thực hiện các chỉ đạo của Quốc hội tại Nghị quyết 68/2022/QH15 về kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2023, 43/2022/QH15 về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội; chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 11/NQ-CP về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15, Nghị quyết 01/NQ-CP về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, dự toán ngân sách Nhà nước và cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc giao năm 2023, các chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và gần đây nhất là Công điện số 10/CĐ-TTg ngày 07/02/2023; chỉ đạo của Thống đốc NHNN tại Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 17/01/2023 về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2023.
Để thực hiện các giải pháp tín dụng để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp BĐS, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận vốn tín dụng, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, Thống đốc yêu cầu các TCTD nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án BĐS đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, có khả năng trả nợ; đồng hành cùng người dân, doanh nghiệp vượt qua khó khăn.
Tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.
Tiếp tục dành vốn tín dụng cho các dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, và đảm bảo kế hoạch trả nợ; nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả cao. Thực hiện các giải pháp phù hợp với quy định của pháp luật để hỗ trợ doanh nghiệp BĐS và cá nhân, tổ chức mua, nhận chuyển nhượng BĐS tiếp cận vốn khi đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp tín dụng theo quy định.
Chủ động rà soát, phân loại, đánh giá các dự án BĐS đang cấp tín dụng để có giải pháp xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án; kịp thời có giải pháp tín dụng cho các doanh nghiệp BĐS hoạt động tốt, các dự án phát triển khu công nghiệp, dịch vụ gặp khó khăn tạm thời. Đối với các dự án hiện đang vướng mắc về thủ tục pháp lý không thuộc lĩnh vực ngân hàng thì đề nghị khách hàng chủ động báo cáo các cấp có thẩm quyền xem xét tháo gỡ. Đồng thời, đảm bảo thực hiện các thỏa thuận, hợp đồng cấp tín dụng đã ký kết với doanh nghiệp BĐS và người mua nhà.
Xem xét cấp tín dụng đối với cả chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, người mua nhà và các đơn vị sản xuất cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng để tăng khả năng luân chuyển vốn và thanh khoản cho thị trường BĐS; chủ động kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, mục đích sử dụng vốn vay, thu nợ đầy đủ, đúng hạn. Đẩy mạnh cho vay người mua nhà, thu nợ người bán nhà trong cùng một dự án.
Kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung/BĐS không có nhu cầu thực/kinh doanh có tính chất đầu cơ BĐS, làm giá, lũng đoạn thị trường BĐS; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD, cho vay chéo…, cân đối tỷ trọng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS một cách hợp lý, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng. Kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng, việc sử dụng vốn nhất là đối với các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau.
Nâng cao chất lượng thẩm định, xét duyệt cấp tín dụng, nhất là đối với các doanh nghiệp có trái phiếu BĐS phát hành đến hạn thanh toán, thực hiện đầu tư TPDN theo đúng quy định hiện hành của NHNN.
Về cho vay ưu đãi nhà ở xã hội thông qua NHCSXH: NHCSXH tích cực triển khai các chương trình cho vay ưu đãi về nhà ở xã hội, các chương trình cho vay nhà ở đối với các đối tượng chính sách theo chủ trương của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Theo đó, nâng cao chất lượng hệ thống số liệu thống kê; thường xuyên phân tích các dự án BĐS có dư nợ lớn, nhóm khách hàng liên quan, đánh giá thị trường BĐS, khách hàng cấp tín dụng để có giải pháp tín dụng phù hợp; đảm bảo an toàn trong hoạt động. Kịp thời báo cáo Thống đốc NHNN về những khó khăn vướng mắc trong công tác tín dụng, về nguồn vốn, hạn mức tăng trưởng tín dụng, các cơ chế chính sách có liên quan. Báo cáo các Bộ, ngành, cơ quan, địa phương để hỗ trợ các doanh nghiệp, dự án BĐS trong việc giải quyết các vướng mắc khó khăn về quy trình, thủ tục pháp lý, quy định pháp luật trong triển khai thực hiện dự án…
Đối với các đơn vị tại NHNN, Thống đốc giao Vụ Tín dụng CNKT trong ngày 08/02/2023 có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về kết quả của Hội nghị, trong đó ngoài những kiến nghị đối với ngành ngân hàn, cần tổng hợp các khó khăn vướng mắc ngoài ngành ngân hàng trình Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các cơ quan để xử lý theo thẩm quyền. Chỉ đạo các chi nhánh NHNN các tỉnh, Thành phố tổ chức hội nghị kết nối doanh nghiệp, người dân – ngân hàng để xử lý, phải nêu cụ thể dự án không vay được ở ngân hàng nào? Ngân hàng phải trả lời cụ thể tại sao từ chối cho vay, chủ động xử lý tháo gỡ khó khăn, nếu vượt thẩm quyền báo cáo NHNN cũng như các cơ quan liên quan.
Tổng hợp rà soát đầy đủ, khẩn trương tham mưu cho Ban Lãnh đạo giải pháp tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực mực BĐS và các lĩnh vực khác. Đối với những kiến nghị, đề xuất liên quan đến ngành ngân hàng, đề nghị các đơn vị căn cứ chức năng, nhiệm vụ, tổng hợp báo cáo Thống đốc NHNN để xem xét, xử lý.
Yêu cầu tiếp tục theo dõi, giám sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS cũng như các khó khăn, vướng mắc phát sinh để có báo cáo, tham mưu Thống đốc các cơ chế chính sách kịp thời, phù hợp với diễn biến trên tình hình thị trường BĐS, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.
Bên cạnh đó, thường xuyên giám sát chặt chẽ các TCTD có mức độ tập trung tín dụng cao vào BĐS có tính chất đầu cơ. Kiểm soát chặt chẽ, tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng cho vay dồn vốn cho các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau của mình.
Đối với các Bộ ngành, Thống đốc đánh giá, qua những ý kiến của các đại biểu tham dự Hội nghị cho thấy, các vướng mắc đối với thị trường BĐS đến từ nhiều nguyên nhân, do đó, để tháo gỡ các khó khăn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, rất cần sự quan tâm, triển khai đồng bộ các giải pháp từ phía các Bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp.
Đối với các doanh nghiệp vay vốn: Doanh nghiệp hoạt động trong môi trường kinh tế vĩ mô chung, nếu kinh tế vĩ mô bất ổn định, doanh nghiệp sẽ rất khó khăn. Khi kinh tế vĩ mô tiềm ẩn rủi ro, chắc chắn các chính sách kinh tế vĩ mô sẽ phải điều chỉnh, trong một số trường hợp sẽ ảnh hưởng tới doanh nghiệp. Ở các nước, doanh nghiệp thường có bộ phận thường xuyên theo dõi, phân tích, đánh giá, tổng hợp, dự báo tình hình để chủ động điều chỉnh hoạt động sản xuất kinh doanh để không bị động. Ở Việt Nam, có trường hợp doanh nghiệp triển khai đồng thời trên 50 dự án cùng lúc, rất dàn trải nên khi khó khăn sẽ rất khó xử lý.
Theo Thống đốc, trong hoạt động kinh doanh, triển khai các dự án, doanh nghiệp phải chú trọng việc xây dựng kế hoạch, kiểm soát, theo dõi dòng chu chuyển tiền tệ để có giải pháp chủ động không để lâm vào tình trạng bị động, tắc nghẽn dòng tiền ( tại Hội nghị cũng có ý kiến cho rằng có doanh nghiệp nhiều dự án, nhiều tài sản có giá trị lớn nhưng để chuyển hóa ra tiền cần thời gian, phụ thuộc vào người mua, thủ tục…). Đây là điểm rất quan trọng mà doanh nghiệp nào cũng cần phải hết sức lưu ý.
Đẩy mạnh cơ cấu lại, quản trị lại doanh nghiệp, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận và khả năng tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp, đảm bảo năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng. Nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hóa khả năng huy động vốn từ các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.
Tích cực tham gia thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở giá rẻ có hiệu quả cao theo chủ trương của Chính phủ.
Hà An
Có thể bạn quan tâm
Basic Economics Kinh tế học cơ bản, a bờ cờ, kinh tế học nhập môn cho nhà đầu tư
“Cuốn sách giúp thay đổi rất nhiều luận điểm còn đang mơ hồ và những lầm tưởng khi nghĩ về kinh tế học”
