Bất động sản và kinh tế thị trường
Alan Phan
14/12/2014
Một trong những đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam là “giá cả” không dựa trên “thu nhập”. Trong nền kinh tế tuân theo quy luật thị trường, thì giá trị thực của sản phẩm phải dựa trên “nhu cầu” và “khả năng chi trả” của người tiêu dùng. Khi thị trường được bóp mép bởi các hành vi của các nhóm đầu cơ và lợi ích, chúng tạo ra “bong bóng tài sản” hay “giá quá rẻ để lợi dụng”. Các hành vi này có thể đến trực tiếp từ những doanh nghiệp liên quan hay từ chính phủ qua các luật lệ (phát sinh từ lobby).
Càng xa rời “nhu cầu” và “khả năng chi trả” (thu nhập thực sự), việc điều chỉnh giá cả để quay về với “giá trị thực” càng gay gắt và xáo trộn. Thời gian điều chỉnh cũng mất lâu hơn do nợ xấu phát sinh và ngân hàng và nhà đầu tư bị ứ đọng hàng tồn kho.
Để hiểu rõ nghịch lý này về bất động sản tại Việt Nam, chỉ cần đọc qua một mẩu tin nhỏ trên mạng hôm nay.
Đó là giá nhà trung bình của một căn nhà trung bình tại 5 thành phố trung bình của Mỹ. Trung bình được hiểu theo 2 nghĩa: average (tổng số cộng chia ra) hay median (số giữa của 50% cao hơn và thấp hơn). Ở Mỹ, một căn nhà trung bình gọi là family home thường có 4 phòng ngủ và 2 phòng tắm, rộng khoảng 200 mét vuông. Dĩ nhiên là có phòng khách, phòng chơi, phòng bếp, phòng chứa đồ, giặt ủi, nhà để xe hơi và vườn bao quanh (cũng bằng khoảng diện tích căn nhà = 200 mét vuông)
Khi duyệt qua các giá nhà này, xin nhớ rằng thu nhập trung bình của một người Mỹ theo thống kê năm 2013 là $51,939 đô la (tính theo median) hay $81,400 (tính theo average). Thu nhập của một người Việt là $1,922 (average) trong 2013.
Căn nhà 4 phòng ngủ 2 phòng tắm ở Georgia giá 68 ngàn đô la
Một chuyên viên địa ốc gởi cho tôi một tóm lược của trulia.com (web site mua bán địa ốc lớn) như sau:
– Cleveland, Ohio, $64,993 (tương đương với 1 tỷ 378 triệu đồng VN hay 6 triệu 800 ngàn đồng VN một mét vuông)
– Riverdale, Georgia, $68,207
– Park Forest, Illinois, $75,647
– Lake Wales, Florida, $82,230
– Buffalo, New York, $97,288
Đây là hình ảnh căn nhà đang rao bán với giá 1.378 tỷ đồng ở Cleveland. Bạn có thể lên Net tìm các chi tiết khác về căn nhà. Một người Mỹ có thu nhập trung bình có thể mua căn nhà này sau 15 tháng làm việc. Người Việt: 33 năm. Dĩ nhiên, để đơn giản hoá, tôi không bao gồm các chi thu cần thiết khác.
Các bạn có thể tự mình rút ra các kết luận.
Các nhóm lợi ích luôn luôn bào chữa “cái xứ mình nó khác”. Nhưng nếu nói chuyện tiền bạc, về lâu về dài, không có gì khác cả.
Tủ sách Khởi sự – Khởi nghiệp – Làm giàu
